Emprunt immobilier en Suisse : taux fixe, taux variable, taux SARON…lequel choisir ?
Taux hypothécaire : variable ou fixe, SARON ou LIBOR
Le coût d’un emprunt hypothécaire dépend du taux d’intérêt et de la durée de remboursement. Quelques éléments actualisés pour choisir entre les trois types de taux existants.
Le cocotier des taux hypothécaires suisses a été secoué fin décembre 2021. Exit le taux LIBOR, bienvenue au taux SABOR ! Les taux variables « classiques » composent toujours le paysage financier aux côtés du taux fixe, ce grand-papa rassurant. Mais les courbes des intérêts évoquent désormais davantage le plat pays cher à Brel que les reliefs alpins helvétiques. En conséquence, le taux fixe n’est pas toujours désavantageux. Suivez notre expert BARNES qui débroussaille pour vous la pousse des taux !
Un paysage hypothécaire bouleversé en 2022
En Suisse, le financement d’un achat immobilier passe le plus souvent par un prêt hypothécaire, pour un montant qui ne peut excéder 80 % de la valeur du bien. La banque débloque le montant du crédit contre remise d’un titre notarié, la cédule hypothécaire, qui représente un droit de gage sur l’immeuble.
Outre cette garantie, deux facteurs principaux définissent le périmètre et les conditions de l’emprunt hypothécaire : le taux d’intérêt et la durée de l’hypothèque. Deux grands types de taux d’intérêt, le taux fixe et le taux variable, constituent le paysage financier de l’hypothèque suisse. Dans la famille des taux variables, le taux SARON a poussé le taux LIBOR aux oubliettes au début de l’année 2022.
Le taux fixe : la montagne immuable du paysage hypothécaire suisse
Pour qui ?
Le taux fixe est celui qui séduit les emprunteurs les moins aventureux, les plus prudents et ceux qui tiennent à savoir où ils vont et pour combien de temps. Le taux fixe est déterminé dès l’établissement du contrat et restera inchangé jusqu’à la fin du remboursement, quelles que soient les fluctuations du marché financier.
Dans quels cas ?
Le montant total du remboursement étant connu de l’emprunteur dès le départ, la planification va sans surprises. C’est le taux à choisir quand une future hausse des taux est à redouter.
Avantages du taux fixe
- Stabilité des échéances garantie
- Planification facilitée
- Aucun risque de « mauvaise surprise »
Inconvénients du taux fixe
- Aucune « bonne surprise » à espérer
- Résiliation anticipée coûteuse
Le taux variable : souplesse et prise de risque au menu
Pour qui ?
La flexibilité est la seule norme de l'hypothèque à taux variable ; ici, pas d’échéance fixe puisque le taux hypothécaire évolue en même temps que le marché financier. Pour les joueurs invétérés, qu’ils aient ou non une expertise du marché financier, ce type de taux est attractif. Mais comme dans tout jeu d’argent, mieux vaut avoir les reins solides, car le risque est bien présent.
Un bien-aimé peu à peu délaissé
Jusqu’à l’an 2000, le taux variable était l’option favorite des Suisses pour l’achat de biens d’habitation. De nos jours, le manque de transparence et de règlementation a terni la réputation du taux variable qui apparaît désormais comme la solution la plus coûteuse. En outre, les baisses de taux n’étant pas toujours répercutés rapidement, les emprunteurs préfèrent se tourner vers les taux fixes ou les taux SARON.
Avantages du taux variable
- Peut être résilié n’importe quand, sous réserve de respecter le préavis contractuel
- Convient pour le financement à court terme d'un bien immobilier d'habitation
Inconvénients du taux variable
- Plutôt coûteux à moyen et long terme
- Manque de transparence
- Aucune garantie de stabilité
- Risque d’une augmentation considérable des échéances
Du taux LIBOR au taux SARON : de Londres à la Suisse
LIBOREXIT
Jusqu’en décembre 2021, les emprunteurs à court terme donnaient souvent leur préférence au taux LIBOR (London InterBank Offered Rate). Ce taux était fixé quotidiennement par un groupe de banques par « estimation », et non en se basant sur un historique de transactions réelles. Des scandales liés à ce mode de calcul ont conduit l’autorité financière britannique à enterrer le LIBOR à la fin de l’année 2021.
SARON
Les organismes financiers suisses lui ont alors substitué le SARON (Swiss Average Rate Overnight). Ce taux se définit comme le « taux de référence basé sur les transactions effectives qui sont intervenues sur le marché monétaire suisse ». Il gagne donc en transparence par rapport à son prédécesseur. Il gagne aussi en robustesse car il s’applique aux prêts adossés à des titres.
Avantages du taux SARON
- Taux bas, moins cher qu’un taux fixe
- Plus transparent et plus solide que le LIBOR
- Variations de taux du marché monétaire répercutées rapidement (intéressant en cas de baisse)
Inconvénients du taux SARON
- Durée minimal de deux à trois ans imposée par la plupart des banques
- Aucune garantie de stabilité
- Variations de taux du marché monétaire répercutées rapidement (gros risque en cas de hausse en flèche)
Le jeu des taux se resserre sur votre cerveau ?
Vous avez à présent de quoi placer dans les plateaux de la balance du discernement pour faire votre choix entre les trois types de taux. Il est généralement admis que les hypothèques à taux variable et à court terme sont moins coûteuses que les hypothèques à taux fixe. Mais l’on assiste ces dernières années à un aplatissement de la courbe des intérêts : les échéances à long terme bénéficient de taux quasiment identiques à ceux des échéances courtes…le risque en moins. Et surtout, toutes les configurations ne sont pas identiques…
C’est alors que l’avis éclairé de votre courtier BARNES prend tout son intérêt !