Créer une société immobilière pour investir dans la pierre

Pour devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement en Suisse, il existe deux possibilités : acheter en son nom ou bien “participer” à une société immobilière.

C’est à cette seconde option que nous allons consacrer notre article et, après avoir présenté les grandes lignes d’un achat via une société immobilière, nous nous intéresserons à ses avantages et inconvénients.

L’acquisition d’un bien via une société immobilière a-t-elle un véritable intérêt, c’est ce que nous allons voir !

Une société immobilière, c’est quoi ?

Comme son nom l’indique, une société immobilière est une société dont le but ou l’activité consiste à acquérir, gérer, exploiter ou bien aliéner des immeubles.

Si elle prend le plus souvent la forme d’une société anonyme, elle peut aussi adopter les statuts d’une société coopérative, d’une société à responsabilité limitée ou encore d’une société en commandite par actions.

Dans tous les cas, l’acquisition via une société immobilière présente une particularité : l’acheteur n’achète pas un bien mais des actions de la société immobilière. Autrement dit, plutôt que devenir propriétaire, il devient actionnaire et touche donc un dividende annuel.

Cela ne l’empêche toutefois pas de vivre dans les lieux puisque s’il existe des sociétés immobilières axées uniquement sur l’investissement locatif, d’autres comme les sociétés immobilières d’actionnaires locataires (SIAL, SIAL-PPE) ont pour but la location des appartements aux actionnaires.

Très en vogue avant les années 2000, l’acquisition de biens immobiliers via une SI a retrouvé une réelle dynamique au cours des dernières années. Beaucoup d’acheteurs se demandent d’ailleurs s’il vaut mieux acheter via cet intermédiaire ou bien en nom.

Les avantages et inconvénients de la société immobilière devraient vous aider à y voir plus clair…

Acheter via une société immobilière a ses avantages …

Si certains ménages font le choix d’acquérir leur bien immobilier via une SI, c’est nécessairement parce qu’ils y trouvent leur compte et ce aussi bien à l’acquisition, durant la détention et au moment de la cession.

Dès l’achat, qui consiste rappelons-le à l’acquisition d’actions, trois avantages sont identifiables :

• L’absence de droit de mutation
• L’absence d’inscription au Registre Foncier
• L’absence de frais de notaire

Si ces diverses sommes ne sont pas à payer, c’est tout simplement parce qu’il n’y a pas de transfert effectif de propriété puisque la société immobilière reste la seule propriétaire de l’immeuble.

Durant la détention du bien, différents avantages d’ordre fiscal (en savoir plus sur la fiscalité immobilière en Suisse) sont aussi au rendez-vous :

• La déduction illimitée des intérêts passifs
• L’absence d’imposition sur le revenu sur les rendements immobiliers tant qu’aucun dividende n’a été versé

Ces atouts sont renforcés par le fait que la Réforme de l’Imposition des Entreprises (RIE III) prévoit une baisse des taux d’imposition des bénéfices des sociétés et une suppression du droit de timbre fédéral.

Au moment de la vente aussi, une société immobilière a des atouts puisque la plus-value éventuelle est imposée à taux limité (intéressant pour une revente à court terme) et les pertes liées aux moins-values sont déduites alors que la vente d’une participation minoritaire n’est pas toujours imposable (réglementation propre à chaque canton).

Enfin, pour ne rien omettre des avantages d’une société immobilière, il est bon de noter qu’elle va simplifier la mise en œuvre d’une succession (en savoir plus sur l’estimation de la valeur d’un bien hérité) ce qui, dans bien des familles, a une réelle importance.

… mais aussi quelques inconvénients

Si une acquisition via une société immobilière confère un grand nombre d’avantages, elle s’accompagne aussi de quelques inconvénients à connaître avant de se jeter dans une telle opération.

Ils sont au nombre de 3 et, pour certains, ils justifient largement de privilégier un achat en nom propre :

• La constitution d’une société immobilière implique de nombreuses démarches administratives puisqu’il est indispensable de créer une véritable entité juridique qui peut avoir un important coût
• La double imposition économique. En achetant les actions d’une société immobilière, un particulier devra payer un double impôt sur les dividendes. En effet, en Suisse, une première imposition frappe le bénéfice des sociétés de capitaux puis quand les dividendes s’ajoutent aux revenus des actionnaires, une seconde imposition a lieu.
• L’impossibilité de vendre les actions de la société immobilière. Il est fréquent que l’acheteur veuille acquérir le bien et non les actions. Dans ce cas précis, la SI doit réaliser la vente et payer l’impôt sur les bénéfices et ce avant d’être liquidée…

Acheter via une société immobilière est une option qui s’offre aux ménages helvètes.

Si elle a des avantages et des inconvénients, les experts de l’immobilier s’accordent à dire en 2018 qu’elle n’est valable que s’il y a une multitude de propriétaires.

Autrement dit, pour sa propre habitation, une détention en nom semble le meilleur choix … à moins que RIE III ne vienne modifier la donne…