Les grandes lignes de la fiscalité immobilière en Suisse

Si, pour beaucoup, devenir propriétaire signifie gagner en liberté et en autonomie mais aussi franchir une étape importante dans la vie, il est bon de noter que ce changement s’accompagne aussi de quelques inconvénients.

En effet, la fiscalité immobilière en Suisse est telle que les propriétaires helvètes sont soumis à plusieurs impôts qui peuvent, à l’image des prix de l’immobilier, varier de manière importante d’un canton à l’autre.

L’impôt foncier, un passage obligé ?

En Suisse, dès lors qu’un individu ou un ménage devient propriétaire, il devient également redevable de l’impôt foncier, du moins dans les cantons où il est en vigueur.

En effet, dans les cantons de Zurich, de Neuchâtel, de Schwytz, de Glaris, de Zoug, de Bâle-Campagne, d’Argovie et de Soleure, un tel élément de fiscalité immobilière n’existe pas.

Dans les autres cantons, en revanche, l’impôt foncier, aussi connu sous le nom de contribution immobilière, va constituer « la contrepartie fiscale à l’utilisation d’une partie du territoire communal ».

Perçu chaque année par les autorités compétentes, l’impôt foncier est calculé sur la base de la valeur totale d’un bien immobilier à laquelle il est impossible de soustraire les éventuelles dettes contractées afin d’en faire l’acquisition.

Selon les cantons, le taux d’imposition varie entre 0 et 3‰.

La valeur locative, le revenu imposable de tout propriétaire

Lorsqu’est évoquée la fiscalité immobilière suisse, impossible de ne pas parler de la valeur locative puisqu’elle est une donnée clé pour déterminer votre imposition sur le revenu.

Celle-ci correspond ni plus ni moins au revenu qu’il serait possible de tirer de la location du logement. Par conséquent, il s’agit de calculer en quelque sorte une valeur théorique du bien. Pour ce faire, de nombreux critères sont pris en compte tels les loyers pratiqués sur la commune, la surface du bien, le nombre de pièces, la situation, etc… La seule règle est que la valeur locative ne peut être inférieure à 70% de la valeur de marché du bien.

Une fois déterminée – elle l’est uniquement pour la première déclaration d’impôt sur le revenu –, la valeur locative va apparaître sur cette dernière dès lors que le bien immobilier concerné fait office de résidence principale ou qu’il est laissé volontairement à la dispositiondu propriétaire.

Notez que l’existence de ce revenu « immobilier » imposable pour tous les propriétaires est telle qu’il existe, en contrepartie, des déductions possibles pour calculer le revenu fiscal. Peuvent ainsi être déduits les frais d’entretien, les frais d’exploitation mais aussi les frais d’administration d’un bien immobilier.

L’impôt sur la fortune immobilière

Être propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers a nécessairement des conséquences sur la fortune privée.

Toutefois, pour le calcul de cet impôt, la valeur prise en compte pour le bien immobilier ne sera pas la même que celle utilisée pour l’impôt foncier.

En effet, le montant retenu ici sera la valeur fiscale du bien. Le prêt hypothécaire tout comme les intérêts du prêt devront donc être déduits.

Pour autant, difficile de définir la notion de « valeur fiscale ». Preuve en est, de nombreux cantons suisses estiment cette valeur différemment. Certaines autorités cantonales considèrent qu’elle est l’estimation réalisée par le Registre Foncier, d’autres qu’elle correspond à l’estimation fournie par le cadastre et d’autres encore qu’une estimation sur site est à mener.

Au niveau des taux d’imposition en vigueur, la palette est aussi large puisque chaque canton le décide librement. De même, c’est lui qui définit la fortune minimale à compter de laquelle le propriétaire est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. A titre d’exemple, les ménages sont imposables dans le canton de Fribourg dès 20 000 francs alors qu’à Genève, le palier est fixé à 108 601 francs.

Droits de mutation et imposition des gains immobiliers

Passons maintenant au volet de la fiscalité immobilière suisse propre au cas de la revente de biens. Dans cette situation bien particulière, deux mécanismes sont à connaître :

• Les droits de mutation, prélevés par les cantons ou plus rarement par les communes, accompagnent le transfert de la propriété d’un terrain ou d’un bâtiment. Leur montant correspond à un pourcentage du prix de l’achat compris entre 0,4 et 3% selon le canton et ils sont généralement payés par l’acheteur
• L’impôt sur les gains immobiliers, prélevés par les cantons ou plus rarement par les communes, vient taxer la plus-value réalisée par un propriétaire au moment de la revente. Bien évidemment payé par le vendeur, cet impôt est complexe à calculer puisqu’il repose sur le gain réalisé mais aussi sur la durée de détention du bien immobilier concerné. De plus, ce montant peut être réduit si tout ou partie de la plus-value est utilisée pour financer un nouvel achat immobilier.

La fiscalité immobilière suisse est complexe puisque de nombreux impôts cohabitent et que chacun s’appuie sur des assiettes différentes et sur des règles d’imposition variables d’un canton à l’autre.

Toutefois, que ce soit l’impôt foncier, la valeur locative, l’impôt sur la fortune immobilière ou bien les droits et taxes existants lors d’une revente de bien, dites-vous bien qu’en tant que propriétaire, vous ferez face à des sorties d’argent.

Sources : proprietaire-locataire.ch, ch.ch