Investir dans l’immobilier pour louer, choix audacieux ?

A l’heure où l’épargne classique rapporte peu et où de nombreux ménages suisses jugent particulièrement instable le marché des actions, investir dans l’immobilier est une alternative qui a le vent en poupe.

Nombreux sont effectivement ceux qui mettent en œuvre le « buy-to-let », une stratégie d’investissement qui consiste à acheter un bien immobilier afin de le louer à titre privé.

Mais cette stratégie n’est-elle pas risquée ? Eléments de réponse…

Investir dans l’immobilier, un projet qui a la cote

Au cours des 15 dernières années, nombreux sont les ménages qui ont choisi d’investir dans l’immobilier en terre helvète. Il faut dire que les taux d’intérêt très bas ont largement simplifié l’accès à la propriété.

Cette tendance s’explique aussi par le manque d’attractivité des autres formes de placement. Les comptes épargne rapportent peu quelle que soit leur forme et beaucoup d’investisseurs privés se sont cassés les dents sur le marché des titres.

Aussi, avec des rendements qui ont pu atteindre jusqu’à 10% dans les meilleurs cas, l’investissement immobilier a séduit. Pour autant, de tels rendements ne sont aujourd’hui plus possibles pour la simple et bonne raison que le boom du marché immobilier et l’augmentation constante des prix qui en a résulté ne sont plus d’actualité.

Il n’empêche que des rendements compris entre 3 et 7% restent en revanche possibles ce qui explique assurément que la stratégie du « buy to let » continue de rencontrer un franc succès.

Eh oui, même si selon les experts 20% des appartements en propriété seraient loués à titre privé en Suisse, les banques continuent d’observer une demande croissante d’hypothèques sur le modèle buy to let, preuve que l’immobilier reste une valeur sûre pour les investisseurs suisses.

Quand acheter pour louer devient risqué

Si la plupart de ceux qui ont fait le choix d’investir dans l’immobilier au cours des 15 dernières années ont assurément fait un placement fructueux, la donne a quelque peu évolué aujourd’hui.

En effet, les perspectives de succès d’une stratégie « buy to let » sont étroitement liées au rendement des loyers. Or, la période n’est plus à l’augmentation des loyers puisque d’une part les perspectives économiques ne sont pas favorables et d’autre part l’importante activité de construction tend à rendre l’offre de logements plus importante que la demande (aller plus loin en lisant notre article sur les tendances du marché immobilier suisse).

Pour autant, ces perspectives varient très largement d’une ville à l’autre et il est donc intéressant de confronter le prix des biens dans une commune aux revenus locatifs espérés. Généralement, ce sont ainsi des biens peu onéreux qui valent le coup puisque ce sont ceux pour lesquels le prix d’achat sera le plus rapidement couvert par les loyers perçus.

D’ailleurs, voici les divers risques qui peuvent peser sur un investisseur dans l’immobilier suivant une stratégie « buy to let » :

• L’illiquidité du placement immobilier
• La vacance du logement puisque des périodes sans locataire entameront le rendement de votre placement
• Les conflits d’intérêt survenant au sein d’une PPE peuvent conduire à des mauvaises décisions qui peuvent coûter cher (projet de rénovation, mise aux normes, etc…)
• La fiscalité immobilière est lourde en Suisse (plus d’infos en consultant notre article sur la fiscalité immobilière en Suisse) et les investisseurs peuvent payer au prix fort ce choix de placement (changement de tranche d’imposition)

Quelques conseils pour vous prémunir contre le risque d’une stratégie « buy to let »

Afin de bien investir dans l’immobilier, il peut être bon de prendre quelques précautions. Aussi, après avoir mené une petite étude permettant de définir les éventuelles opportunités et les risques encourus, il peut être judicieux de suivre les quelques conseils qui suivent :

• Investir uniquement si votre cashflow est important et si le rendement espéré est attractif. Ce sont là les deux critères essentiels pour que votre stratégie soit couronnée de succès

• Investir dans l’immobilier uniquement si vous disposez d’un apport conséquent. Souscrire un nantissement « buy to let » à 80% est une prise de risque trop importante

• Mener votre réflexion sur la base du rendement net espéré. Négliger l’entretien, les frais divers ou la fiscalité pourraient vous conduire à prendre une mauvaise décision

• Ne pas investir tout votre argent dans l’immobilier. Rappelons que la clé est de disposer d’un portefeuille d’actifs diversifiés afin de vous prémunir d’un retournement du marché immobilier

• Ne jamais oublier que dans une PPE vous n’êtes pas le seul décideur. Il serait effectivement dommage que vos plans soient contrariés par une décision du conseil d’administration de votre PPE. Ce dernier peut par exemple vous interdire de louer via des sites tels AirBnB

Investir dans l’immobilier en suivant une stratégie « buy to let » reste particulièrement intéressant en Suisse.

Aussi, si vous disposez d’un apport, des rendements sympathiques peuvent être obtenus à condition de faire un bon investissement ce qui signifie qu’il faut mener une petite étude et chercher à réduire au maximum les risques.

Sources : letemps.ch, ubs.com