Vendre un bien immobilier loué : que dit le droit suisse ?

En Suisse, la vente d’un logement loué peut se faire en conservant le locataire en place ou en résiliant le bail avant la vente.

Le bien immobilier que vous souhaitez mettre en vente est occupé par des locataires ; les questions se bousculent : Pouvez-vous le vendre ? Devez-vous auparavant résilier le bail en cours ? Avez-vous l’obligation d’en proposer l’achat en priorité à vos locataires ?

Vente immobilière en Suisse d’un bien loué : que dit la loi ?
Pour la vente immobilière d’un logement loué, il faut se référer à l’article 261 du Code des obligations. Il prévoit qu’en cas de transfert de propriété par acte de vente, le bail en cours passe à l’acquéreur sans être modifié. La rédaction d’un nouveau bail est donc superflue et tous les droits, obligations, montants et échéances portés dans le contrat de location sont maintenus. Un avenant au bail modifiera simplement le nom du bailleur.

Résilier le bail en cours pour fixer un prix de vente supérieur : quelles formalités ?
Le préavis
Si vous souhaitez vendre votre logement à un prix plus avantageux, vous pouvez résilier le bail en cours en respectant les délais contractuels, ou à défaut légaux. En l’absence de délai de préavis mentionné dans le contrat de bail, vous devez respecter celui fixé par l’article 266C du Code des obligations. Pour les biens immobiliers à vocation d’habitation, il est de trois mois.
La justification
Le droit suisse n’oblige pas le vendeur à informer le locataire des raisons de la résiliation ni de la vente du logement. En effet, les locataires suisses ne bénéficient pas d’un droit de préemption en cas de vente : ils ne sont pas prioritaires. Le vendeur est toutefois tenu de répondre à un locataire qui lui demanderait justification, sans pour autant que le motif avancé puisse être contesté.
La démarche
La résiliation ne peut s’effectuer par l’envoi d’une simple lettre mais en remplissant un formulaire officiel à retirer dans la commune où se situe le bien immobilier. Si un couple occupe le logement, deux formulaires distincts doivent être envoyés et ce, même si un seul des deux est signataire du bail.

Conserver le locataire ou pas, c’est à vous de voir !
Les deux options sont légalement possibles mais une villa louée aura moins d’acquéreurs potentiels qu’une maison libre de tout bail. Et ce, même si l’acquéreur a ensuite la possibilité légale de résilier le bail après signature : s’il compte occuper le bien ou le destiner à un proche.