Prêt hypothécaire : quelles sont les exigences des banques ?

A moins de disposer d’une importante fortune, difficile pour un ménage de financer l’achat d’une maison ou d’un appartement sans avoir recours à un prêt hypothécaire.

Aussi, avant de vous lancer dans la recherche de votre futur logement, il est primordial que vous ayez une réelle idée du budget à votre disposition pour devenir propriétaire.

En effet, les institutions financières ont des exigences et ne vous prêteront de l’argent que dans la limite de ce qu’elles estiment « supportable » en matière de charges.

Mais comment cette limite est-elle fixée par les banques ? Eléments de réponse…

La règle du tiers pour déterminer le revenu nécessaire à l’octroi d’un prêt

Alors que beaucoup de futurs propriétaires pensent que leur banque les suivra dans leur projet immobilier dès lors qu’ils se présentent avec un apport au moins égal à 20% du montant de l’emprunt souhaité, il n’en est en réalité rien.

Si les institutions financières accordent toujours de l’importance aux fonds propres des emprunteurs, c’est davantage au revenu actuel et futur de ces derniers qu’ils s’intéressent.

En effet, une banque n’octroiera pas un prêt hypothécaire sans être sûre que l’emprunteur sera capable de faire face à ses charges financières durant l’ensemble de la durée de remboursement du crédit.

Afin d’estimer au mieux cette capacité, les institutions financières jugent que les charges du logement ne doivent pas dépasser 33% du revenu brut du/des emprunteur(s). Cette règle appliquée par la majorité des banques s’appelle la « règle du tiers ».

Toutefois, l’application de cette dernière s’avère plus ou moins sévère selon les enseignes bancaires puisque chacune d’entre elles évalue différemment les charges du logement mais aussi les revenus des clients.

Pour ces derniers, certains établissements étudient leur structure et n’hésitent pas à prendre en compte l’éventualité d’une perte d’emploi, d’un changement de métier ou même d’un arrêt, temporaire ou définitif, pour la naissance d’un enfant.

Autant dire donc que d’une banque à l’autre, votre demande d’un même prêt hypothécaire pourra être tantôt acceptée et tantôt refusée.

Les charges du logement prises en compte pour le calcul du revenu minimum

Si les institutions financières considèrent généralement que les charges du logement représentent 7% du montant emprunté, il est tout de même intéressant de savoir à quoi elles correspondent. Elles peuvent en réalité être décomposées en 3 éléments majeurs :

• Les intérêts hypothécaires correspondent à la rémunération en retour de la mise à disposition de l’argent prêté. Leur montant dépend du taux d’intérêt qui peut être fixe ou bien variable.

S’il s’agit d’un taux fixe, l’emprunteur connaît à l’avance les mensualités à payer et sait combien va lui coûter son prêt hypothécaire.

S’il s’agit d’un taux variable, il lui sera impossible de savoir à l’avance ce qu’il aura à payer chaque mois et quel sera le vrai coût de son emprunt puisque les intérêts dépendront des taux Libor. La gestion du budget sera alors plus complexe.

Les institutions financières considèrent que les intérêts hypothécaires sont équivalents à 5% du montant emprunté.

• L’amortissement correspond à la partie du capital qui est remboursée chaque mois et ce à partir de 12 mois après avoir reçu le crédit.

Depuis 2014, l’amortissement de la dette hypothécaire aux deux tiers de la valeur du bien doit être effectué sur 15 ans (contre 20 ans auparavant) en Suisse si cela est possible avant que le propriétaire n’atteigne l’âge de 65 ans.

Dans leurs calculs, les banques estiment que l’amortissement représente environ 1% du montant emprunté.

• Les frais d’entretien du futur logement sont également pris en compte pour le calcul du revenu minimum nécessaire pour octroyer le prêt hypothécaire.

Toutefois, les charges théoriques calculées par les banques sont généralement supérieures à la réalité, surtout au cours des premières années où l’entretien est moindre.

Ces frais représentent environ 1% de la valeur du bâti alors que les réparations à long terme représentent environ 2%.

Pour les réduire au maximum, il est judicieux de faire construire Minergie avec des matériaux de qualité et durables. Pour autant, vous n’échapperez pas à la nécessité de réaliser quelques réparations (toiture, fenêtres, portes, …) et travaux d’entretien (peinture, changement d’équipements, …)

Aux frais d’entretien, les banques prendront soin d’ajouter les frais accessoires liés au logement tels qu’assurances du propriétaire, diverses taxes, factures énergétiques, etc…

Voici donc les éléments sur lesquels s’appuieront les établissements bancaires pour savoir s’ils peuvent vous octroyer ou non le prêt que vous souhaitez.

Les institutions financières suisses se montrent de plus en plus strictes pour distribuer les prêts hypothécaires et basent leur décision sur la règle du tiers.

Aussi, pour disposer du budget souhaité (prix du bien et frais d’acquisition) pour réaliser votre achat immobilier, il faudra que votre revenu soit 3 fois supérieur à vos charges de logement.

Ne vous bornez toutefois pas aux chiffres et dites-vous qu’en faisant jouer la concurrence, une banque pourra très probablement vous accompagner dans votre projet s’il est réaliste par rapport à vos ressources.

Sources : letemps.ch, vermoegenszentrum.ch