Le crowdfunding immobilier, un investissement judicieux ?

Profitant du développement d’Internet et des réseaux sociaux, les plateformes de crowdfunding ont connu un réel essor depuis 2006. Leur objectif est de faire appel à un grand nombre de personnes pour financer des projets de solidarité, scientifiques, culturels, environnementaux et bien d’autres encore.

L’immobilier n’a bien évidemment pas fait exception à la règle et plusieurs plateformes spécialisées dans ce type de financement participatif sont aujourd’hui accessibles sur le web.

Mais le crowdfunding immobilier est-il réellement un investissement judicieux pour les particuliers ? Voici nos réponses…

Le crowdfunding immobilier, c’est quoi ?

Notion relativement récente, le crowdfunding (ou financement participatif) désigne « tous les outils et méthodes de transactions financières qui font appel à un grand nombre de personnes afin de financer un projet ».

Adapté à l’immobilier, cela signifie qu’il est désormais possible pour les internautes de cofinancer un programme immobilier (crowdlending) ou bien de réaliser un investissement locatif à plusieurs sans connaître ses partenaires (crowdinvesting).

En offrant ces possibilités, les plateformes de crowdfunding immobilier (StoneClub, SwissLending, CrowdHouse, …) donnent l’opportunité au grand public d’accéder aux excellents rendements réalisables dans le secteur et ce en investissant seulement quelques centaines de francs.

Selon les informations fournies par les plateformes présentes sur Internet, l’épargnant choisissant de cofinancer un programme immobilier peut espérer un rendement de son investissement compris entre 8% et 15% sur une durée moyenne de 24 mois. Bien évidemment, si les rendements espérés peuvent être relativement élevés, c’est aussi parce que, comme nous le verrons plus en détails par la suite, d’importants risques existent.

L’argent investi dans ce type de projet sera en tout cas une aubaine pour le promoteur concerné puisque cela renforcera ses fonds propres et lui permettra de piloter au mieux son projet de promotion immobilière. C’est d’ailleurs initialement pour soutenir des projets innovants et « environnementalement » responsables que le crowdlending a vu le jour aux Etats-Unis.

Plus récemment, en parallèle du crowdlending, s’est développée une offre de projets de crowdfunding en gestion locative aussi appelée crowdinvesting. L’idée est ici que plusieurs personnes achètent ensemble un bien pour ensuite le louer et se partager les fruits de leur investissement. Les rendements attendus oscillent entre 4 et 7% par mois sur du long terme.

Des projets de crowdfunding plutôt risqués

Même si ces projets sont de plus en plus nombreux, les internautes ne doivent surtout pas se faire avoir par les rendements que certains vont leur faire miroiter.

En effet, il s’agit de rendements espérés et non de rendements assurés. Par conséquent, la méfiance doit être de mise et aucun détail ne doit être pris à la légère.

En matière de promotion immobilière, il est effectivement plus que fréquent que des sous-traitants soient contraints de mettre la clé sous la porte ce qui tend généralement à augmenter le budget mais aussi à retarder la livraison des bâtiments. Or le temps, c’est de l’argent !

Dans la même lignée, il est possible que les biens nouvellement construits n’attirent pas les locataires ce qui aboutit nécessairement à la réduction du rendement de votre investissement puisque le promoteur baissera les loyers pour trouver des occupants.

Ainsi, si tous les éléments tournent en défaveur du projet, il est tout à fait possible de perdre la très grande majorité de son investissement.

Pour le crowdinvesting, les risques existent également et ressemblent peu ou prou à ceux auxquels font face tous ceux qui investissent dans l’immobilier locatif à savoir l’absence de locataires, les loyers impayés, les travaux imprévus ou encore une perte de valeur du logement.

Il est également bon de noter que dans ce type de projets, tous les associés sont parfois indéfiniment responsables des dettes. Autrement dit, il est possible de perdre davantage d’argent que l’on en a investi dans certaines situations. Une bonne lecture et analyse des conditions propres à chaque projet est ainsi indispensable pour éviter les pièges.

Comment réussir un investissement en crowdfunding immobilier ?

Parce que le financement participatif peut s’avérer être un placement plutôt audacieux mais que les risques qui l’accompagnent sont très importants, nous vous proposons quelques clés pour réussir un investissement :

• Veiller à ce que la plateforme fasse le nécessaire pour réduire les risques. Avant d’investir le moindre euro dans un projet de crowdfunding, assurez-vous que la plateforme effectue bel et bien une sélection des programmes soumis aux financements des internautes. Vous ne devez effectivement pas investir sur un projet pour lequel le promoteur n’a pas encore obtenu de prêt bancaire ou de permis de construire, ni atteint un niveau de pré-commercialisation d’au moins 30% des logements.
• Accorder beaucoup d’attention au statut de la société créée pour financer un projet. Il est effectivement conseillé de vous positionner uniquement si le risque ne va pas au-delà de votre mise initiale. Autant dire qu’il faut éviter les statuts d’entreprise rendant un associé indéfiniment responsable des dettes des autres.
• Profiter de l’expérience de ceux qui ont déjà investi dans de tels projets en rejoignant une communauté web dédiée à ce phénomène. Vous obtiendrez ainsi des réponses claires à toutes vos interrogations et pourrez éviter des pièges.

Il est bon de savoir que la FINMA (Autorité Fédérale de Surveillance des Marchés Financiers) surveille de près les acteurs de ce nouveau marché en attendant qu’une loi venant clairement l’encadrer soit promulguée en Suisse.

Véritable phénomène, le crowdfunding immobilier devrait poursuivre son développement en Suisse au cours des prochains mois. Il faut dire que les rendements espérés séduisent de nombreux particuliers à l’heure où la plupart des produits d’épargne rapporte peu.

Toutefois, il ne faut pas s’y tromper, la contrepartie est que les risques sont bien présents mais très sincèrement, en menant une mûre réflexion en amont, le jeu peut en valoir la chandelle.

Sources : swisslending.com, ictjournal.ch