Guide pour acheter un appartement à Genève

Vous envisagez d’acheter un appartement à Genève mais ne savez pas trop comment vous y prendre pour que votre projet soit couronné de succès, le guide qui suit est fait pour vous.

Ce dernier vous informera sur qui peut devenir propriétaire dans la « cité de Calvin » et vous fournira de précieux conseils pour trouver le bien de vos rêves mais aussi le crédit hypothécaire vous permettant de financer votre achat.

Aussi, prenez bien le temps de le lire en intégralité afin de ne passer à côté d’aucune information.

Devenir propriétaire à Genève, les critères à respecter

Avant de vous lancer dans votre projet d’acheter un appartement à Genève, mieux vaut vous assurer que celui-ci est bel et bien possible.

En effet, en Suisse, la Lex Koller établit les conditions régissant l’accès à la propriété des ressortissants étrangers, les ménages suisses pouvant acheter un bien immobilier dès lors qu’ils disposent des fonds nécessaires à l’acquisition.

Ainsi, la législation définit que les étrangers vivant en Suisse peuvent devenir propriétaire :

• Sans conditions pour les ressortissants de l’Union Européenne (UE) et de l’Association Européenne de Libre Echange (AELE), exception faite de la Roumanie et de la Bulgarie
• S’ils disposent d’un permis de séjour B (résident longue durée) et s’ils vivent de manière permanente dans le logement acheté ou s’ils disposent d’un permis de séjour C (autorisation d’établissement), agissent pour leur compte et financent l’achat avec pas plus d’un tiers des fonds provenant de l’étranger pour les ressortissants des autres pays du monde

Quant aux ressortissants étrangers non-résidents en Suisse, la donne est beaucoup plus complexe puisque de nombreuses restrictions existent. Mieux vaut donc vous rapprocher de l’autorité cantonale compétente à savoir le service du registre foncier du canton de Genève.

Définir votre budget pour votre achat immobilier

A moins que vous ne disposiez d’une importante fortune personnelle ou bien que vous ayez récemment perçu un héritage, l’obtention d’un prêt hypothécaire sera un passage obligatoire pour acheter un appartement à Genève.

Aussi, il est primordial avant d’entamer les recherches de votre futur logement que vous soyez en mesure de déterminer le budget réaliste à votre disposition pour mener à bien votre projet.

Pour ce faire, il va être question de trouver le juste équilibre entre montant à emprunter, fonds propres disponibles et charges supportables.

Un apport en cohérence avec le projet immobilier

Afin qu’une banque ou un établissement de crédit vous suive dans votre projet immobilier, vos fonds propres devront représenter au moins 20% de la valeur de l’appartement genevois acheté. Ce pourcentage peut toutefois varier selon les prêteurs et selon le montant emprunté.

A vous donc d’estimer au mieux vos fonds propres en sachant qu’ils se composent de :

• Votre argent liquide
• Votre épargne
• Vos éventuels terrains ou biens immobiliers pouvant être mis en gage
• Une éventuelle avance sur héritage
• Vos capitaux de prévoyance professionnelle (2^ème pilier) si vous désirez les utiliser
• Vos capitaux de prévoyance individuelle (3^ème pilier) si vous souhaitez les retirer

Le respect de la « règle du tiers »

S’il existe des possibilités de déroger au montant de fonds propres nécessaires, il est en revanche impossible de déroger à la règle du tiers étant donné que les institutions financières sont inflexibles lorsqu’il est question de revenus actuels ou de revenus futurs.

Ainsi, avant d’octroyer un prêt hypothécaire, elles entendent s’assurer que l’emprunteur pourra faire face aux charges financières et ce durant l’intégralité de la période de remboursement.

Afin d’évaluer cette capacité à supporter les charges financières, les banques appliquent la règle du tiers qui veut que « les charges du logement ne doivent pas dépasser 33% du revenu brut ».

Par charges du logement, les institutions financières décrivent 3 éléments principaux à savoir :

• Les intérêts hypothécaires c’est-à-dire la rémunération de la mise à disposition de l’argent prêté. On estime qu’ils représentent 5% du montant emprunté
• L’amortissement c’est-à-dire le capital remboursé chaque mois en sachant que l’amortissement aux deux tiers de la valeur de l’appartement doit être réalisé en 15 ans maximum. Il représente 1% du montant emprunté
• Les frais d’entretien du futur logement représentent quant à eux 1% de la valeur du bâti si vous achetez dans le neuf puis 2% à moyen terme puisque des réparations seront régulièrement à mettre en œuvre. Le plus souvent, les banques y ajoutent des frais accessoires liés au logement tels que factures énergétiques ou assurances (plus de détails sur les assurances du propriétaire).

Des frais d’acquisition à ne pas omettre

Alors que les deux règles précédemment évoquées doivent vous permettre de déterminer le montant que vous êtes en mesure de pouvoir emprunter pour acheter un appartement à Genève, il est essentiel que vous intégriez bien que le budget potentiellement à votre disposition n’indique pas réellement le prix du logement que vous pouvez acquérir.

En effet, votre budget va vous permettre de payer le prix au vendeur de l’appartement mais aussi de faire face aux frais d’acquisition qui représentent en moyenne 5% du coût global de l’acquisition immobilière.

Les frais d’acquisition se composent :

• Des honoraires et frais de notaire puisque tous les contrats en matière de vente immobilière sont notariés
• Des émoluments du Registre Foncier
• Du droit de mutation en sachant que si vous achetez un appartement à Genève, c’est la Casatax (loi genevoise sur les droits d’enregistrement) qui s’applique.

Celle-ci prévoit une réduction des droits d’enregistrement lors de l’acquisition d’un biendès lors que le logement est destiné à servir de résidence principale à l’acheteur, que celui-ci en fournisse la preuve à l’administration sous 2 ans et que l’occupation ait lieu durant une période continue de 3 ans (à défaut, le solde non perçu des droits est exigible).

Désormais, vous savez précisément quel est votre budget pour acheter l’appartement de vos rêves à Genève. Ne reste plus qu’à trouver la perle rare…

Trouver l’appartement de vos rêves à Genève

Considérée comme l’une des villes européennes offrant la meilleure qualité de vie, Genève est très prisée et trouver l’appartement tant désiré revient souvent à chercher une aiguille dans une botte de foin.

En effet, les biens disponibles à la vente sont rares, surtout dans le centre-ville, alors que les potentiels acheteurs sont en revanche extrêmement nombreux. La clé pour réussir une bonne affaire est ainsi de parfaitement savoir ce que vous cherchez mais aussi de vous faire accompagner par les bons interlocuteurs.

La définition de vos critères de recherche

Acheter un appartement à Genève est un beau projet mais il est primordial que vous en sachiez bien davantage sur ce que vous recherchez pour espérer trouver un produit « coup de cœur ».

Par conséquent, prenez soin d’établir vos critères de recherche en fonction de vos goûts, de vos envies et bien entendu de votre mode de vie.

Les principaux critères à prendre en compte sont les suivants :

• La situation de l’appartement, autrement dit le/les quartiers où vous aimeriez vous installer
• La surface habitable du logement
• Le nombre et le type de pièces
• La luminosité
• L’orientation
• La possibilité de parking
• La proximité des transports publics, des écoles ou encore des commerces

Il s’agit là d’une liste non exhaustive à compléter selon vos priorités. Bien évidemment, selon votre budget, des concessions seront peut-être indispensables. A vous donc de savoir sur quels critères vous êtes prêts à lâcher du lest…

La recherche de l’appartement à vendre

Il existe de nombreux moyens pour trouver un appartement à Genève dès lors que vous avez défini vos critères de recherche.

Tout d’abord, vous avez la possibilité de surveiller les portails dédiés à l’immobilier sur le web et les plateformes de petites annonces gratuites.

Toutefois, pour donner davantage de sérieux à votre recherche, mieux vaut peut-être jeter un oeil du côté des sites des agences immobilières de référence sur Genève. A vous de définir les critères dans les moteurs de recherche afin de voir les produits disponibles susceptibles de répondre à vos attentes.

Ce premier travail de recherche doit vous permettre de voir si vos attentes sont en adéquation avec votre budget ou non. Toutefois, ne soyez pas dupe, toutes les annonces immobilières sont faites pour séduire et certains vendeurs n’hésitent pas à utiliser de grands superlatifs qui, au final, n’ont guère de sens. C’est pour cette raison que vous devez analyser les annonces pour ce qu’elles sont et ne pas vous emballer tant que vous n’avez pas visité réellement un bien. Les grosses déceptions sont malheureusement fréquentes…

Pour autant, si chercher par vous-même peut s’avérer fructueux, la meilleure option pour optimiser votre recherche d’appartement à acheter à Genève est assurément de vous rapprocher d’un interlocuteur fiable et sérieux connaissant parfaitement le marché immobilier genevois (plus d’infos sur l’état du marché immobilier à Genève).

Habitués à satisfaire des clients aux profils variés, les courtiers des agences immobilières genevoises sauront écouter vos attentes et vous aider à trouver l’appartement fait pour vous. Ils pourront même parfois vous permettre de réaliser une bonne affaire immobilière si toutefois ils viennent de rentrer un logement correspondant à vos recherches.

Autre avantage d’avoir un interlocuteur de qualité, celui-ci pourra vous accompagner durant les visites et vous fournir des conseils avisés et souvent fort utiles.

Notez que vous pouvez aussi choisir de faire confiance à un chasseur immobilier qui aura pour mission de dénicher pour vous la perle rare. Généralement, un tel recours permet d’éviter un trop grand nombre de visites inutiles et peut vous permettre de trouver l’appartement tant désiré puisque le chasseur immobilier dispose de son propre réseau et a accès au marché gris, c’est-à-dire aux appartements à vendre n’ayant pas encore fait l’objet d’annonces de mise en vente.

Une visite des lieux pour une prise de décision éclairée

Dès lors que vous pensez avoir trouvé un appartement susceptible de correspondre à votre recherche, il est temps de le visiter.

Pour ce faire, prévoyez un temps conséquent et prenez soin de visiter le logement dans son intégralité même si la première impression est telle que vous savez d’ores et déjà que vous n’achèterez pas. Faute de vous avoir permis de trouver votre futur « chez-vous », la visite vous fournira un point de comparaison et vous donnera peut-être des idées d’aménagement.

De toute manière, hors de question de prendre une décision trop hâtive ce qui sous-entend que la première visite d’un logement doit surtout vous permettre de vous faire une impression générale sur les lieux. Elle peut aussi être l’occasion d’obtenir de précieux renseignements tels la réalisation de travaux de réfection en amont de la vente, l’état de l’installation électrique/gaz ou encore la tenue prochaine de travaux au niveau de la copropriété. Ces informations sont importantes car elles sont autant de surcoûts qui viendront grever votre budget.

A l’issue de la visite, deux possibilités :

• Vous n’avez pas été séduit et vous allez visiter d’autres appartements
• Vous avez aimé le logement voir avez eu le coup de foudre et une seconde visite s’impose

Si vous prenez la seconde option, la deuxième visite doit vous confirmer la bonne impression laissée lors de votre premier passage. Si cela est possible, essayez d’effectuer cette visite à une heure différente et pourquoi pas en soirée.

En effet, passé 19h, beaucoup de gens sont chez eux et vous pourrez vous faire une idée de l’exposition au bruit de l’appartement en particulier par rapport au voisinage. Eh oui, s’il est possible de changer un parquet ou un carrelage qui ne vous plait guère, il sera impossible de changer vos voisins. Aussi, n’hésitez pas à prendre quelques renseignements sur vos voisins de palier mais aussi sur ceux qui habitent au-dessus ou en-dessous de votre potentiel logement. Il serait dommage que votre rêve tourne au cauchemar en raison d’un voisin un peu trop bruyant.

Profitez aussi de cette seconde visite pour différencier les murs porteurs et les cloisons. Dans le cas où vous souhaiteriez revoir la distribution des pièces, il est essentiel que vous sachiez en amont si les transformations désirées sont réalisables ou non. N’hésitez d’ailleurs pas à venir avec un professionnel du bâtiment qui pourra vous conseiller et même réaliser un devis des éventuels travaux souhaités pour mettre l’appartement en conformité avec vos attentes.

Enfin, une visite du quartier s’impose afin de vérifier qu’écoles, commerces ou encore arrêts de bus et de tramway sont bel et bien à distance correcte du lieu où vous pourriez vous installer.

La négociation du prix de vente

Lorsqu’il est question d’acheter un appartement à Genève, il ne faut pas perdre de vue que le prix d’un bien immobilier ancien peut toujours être négocié.

D’ailleurs, les vendeurs ne donnent souvent qu’un prix indicatif et laissent les acheteurs faire leurs propositions. Ensuite, les vendeurs comptent sur la surenchère pour ne pas être perdant.

La négociation est d’ailleurs souvent la clé pour faire une bonne affaire. Toutefois, elle doit être bien organisée et la réalisation d’une expertise par un professionnel peut être un atout de poids pour convaincre un vendeur de laisser partir le logement à votre prix.

Méfiance néanmoins, à trop vouloir compter votre argent, l’appartement peut vous passer sous le nez si la concurrence est importante.

Dans les biens neufs, en revanche, les négociations financières sont rares. Par contre, il est possible de convenir avec le promoteur de petites concessions. Si tel est le cas, veillez à toujours les formuler par écrit pour des motifs de preuve.

Dès lors que vous avez trouvé un accord avec le vendeur, votre projet d’acheter un appartement à Genève est sur le point d’être finalisé.

Encore faudra-t-il vous assurer de l’octroi d’un crédit hypothécaire par une banque (plus d’infos sur les étapes pour l’obtention d’un prêt hypothécaire) ce qui ne devrait guère poser de soucis si vous avez convenablement établi votre budget sur la base de vos revenus.

Quelques documents administratifs à signer devant le notaire et vous pourrez très prochainement vous installer dans votre nouveau cocon genevois.

Sources : immobillet.com, expat.com, ch.ch